給竹山樓市把把脈

——一份關(guān)于竹山房價(jià)的調(diào)查報(bào)告
◆ 操儒舜
　　上月底，剛剛破土動(dòng)工的千福廣場拋出市場價(jià)：每平方米銷售均價(jià)1300元左右。于是乎，本來就讓人看不懂的竹山樓市這一次似乎更讓人迷茫和不安了。猶如一個(gè)淘氣包的房價(jià)，不聽招呼地一路飆升，“看不懂”的房價(jià)形勢和蒙昧不清的市場前景，著實(shí)讓先購房者慶幸、后購房者忐忑、待購房者迷茫。竹山的房地產(chǎn)究竟怎么了？未來樓市的何去何從？近日，記者就這些我們關(guān)心的問題進(jìn)行了走訪調(diào)查。
踮起腳尖看房價(jià)
　　在某改制企業(yè)供職的陳先生苦笑著說，雖然早已把買房列入計(jì)劃中，但始終停留在紙上談兵階段?！皟赡昵皡⒓庸ぷ鲿r(shí)，一個(gè)月才1000左右工資，當(dāng)時(shí)覺著房子房子太貴，想多等幾年再說。眼瞅著房價(jià)一個(gè)勁往上躥，想現(xiàn)在買吧，出了那么多政策條款，又怕它會(huì)跌；不買吧，又怕房價(jià)還會(huì)往上漲，好不容易籌到的錢又要不夠首付了。真是矛盾極了?！?BR>　　事實(shí)上，像陳先生那樣望房興嘆或左顧右盼的人為數(shù)不少，甚至有人形象地說：“要踮起腳尖才能看清房價(jià)。” 據(jù)資料顯示，2003年以來，竹山的住房售價(jià)在十堰五縣一市里一直位居榜首，并有持續(xù)上漲、居高不下的態(tài)勢，目前市場均價(jià)在820-850元之間，而均價(jià)最低的竹溪僅僅在550-600元。
房價(jià)緣何居高不下
　　我們知道，影響房價(jià)的因素主要是建筑成本和供求關(guān)系。縣房產(chǎn)管理局市場開發(fā)辦主任金劍分析認(rèn)為，土地本身是有限資源，不可能越來越多，尤其是竹山的客觀的地理?xiàng)l件所限，地價(jià)必然上漲，而建材費(fèi)和人工費(fèi)也在逐步地漲，所以從成本意義上講房價(jià)只會(huì)上升；另外，隨著竹山城鎮(zhèn)規(guī)模的不斷擴(kuò)大、外來人口的增多、住房需求大量存在等，使得市民投資與置業(yè)的潛在空間依然很大。比如拍得天價(jià)的千福廣場，其設(shè)計(jì)新穎、套型合理、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施設(shè)備現(xiàn)代化、物業(yè)管理到位等科技含量的增加和新型材料的大量使用，無疑加大了建設(shè)成本，而這一部分“羊毛”最終還是出在了消費(fèi)者這些“羊”身上。而房地產(chǎn)是區(qū)域性很強(qiáng)的產(chǎn)品，不能說別的城市下跌竹山的房價(jià)就一定也要跌，目前的狀況是，一方面需求量仍然很大，另一方面過高的房價(jià)與實(shí)際購買力之間的鴻溝使縮手成了買房人唯一理性的選擇。所以，這些被壓抑的矛盾購房需求，還一直以潛在的姿態(tài)支撐著房價(jià)。
房價(jià)難以低頭
　　房價(jià)未來是漲還是跌，所有的開發(fā)商對此則異口同聲：“房價(jià)不是可能要漲，而是一定會(huì)漲?！?他們告訴記者，竹山房價(jià)要大幅度地降下來基本上不太可能，只會(huì)發(fā)生某些項(xiàng)目在營銷策略上的小動(dòng)作改變。
　　有心留意過竹山房地產(chǎn)近年?duì)顩r的消費(fèi)者也許會(huì)發(fā)現(xiàn)，其實(shí)無論房地產(chǎn)開發(fā)的政策環(huán)境是寬松還是緊張，房價(jià)中長期趨勢總是看漲。國際公認(rèn)的房屋總價(jià)應(yīng)是一個(gè)家庭年收入的5—7倍，竹山目前差不多已超過10倍。面對如此虛高的房價(jià)，房產(chǎn)商是什么反應(yīng)？ “只有賣不動(dòng)的價(jià)格，沒有賣不動(dòng)的房子?！鼻ЦV場營銷經(jīng)理紀(jì)紅艷如是直言。開發(fā)商的底氣在反映出開發(fā)商對項(xiàng)目的信心的背后，是不是也從中折射出了期望值過高的心態(tài)呢？畢竟，一直較為冷淡的竹山樓市大勢已經(jīng)表明，竹山樓市并非真的就如大多開發(fā)商當(dāng)初預(yù)想的一樣“形勢一派大好”。
誰為樓市的上漲買單
　　曾經(jīng)叫賣每平方米上千元房價(jià)的大樹陽光景苑，在經(jīng)歷一年多的市場考驗(yàn)中已基本竣工，而房價(jià)出現(xiàn)回落，每平方米的銷售均價(jià)在805元至900元左右徘徊。尚不說開發(fā)商“高開低走”割肉能否換來成交的人氣，這步棋已至少反映出開發(fā)商已開始調(diào)整策略，采取比較積極的營銷方式，其市場定位正逐漸回歸理性，盡管這些調(diào)整是有限的。那么，誰來拯救消費(fèi)者？
　　采訪中，退休的朱老師打了一個(gè)很形象的比喻，房地產(chǎn)商是如來佛手里的孫悟空，政府是如來佛的手掌，開發(fā)商在里面跳，因此房價(jià)升降與否與政府的調(diào)控能力密切相關(guān)。朱老師認(rèn)為，市場需要調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，鼓勵(lì)形成商品房的“梯度消費(fèi)”。因?yàn)殚_發(fā)商們更愿意開發(fā)品質(zhì)好、檔次高、利潤相對豐厚的高檔房產(chǎn)，而對經(jīng)濟(jì)適用房、低價(jià)房卻不感興趣，從而造成大量中高檔住房層出不窮，而百姓普遍期盼的低價(jià)住宅卻嚴(yán)重缺位，導(dǎo)致住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡。所以，加大經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)力度，可在一定程度上平抑過高的房價(jià)，并嚴(yán)格按條件控制經(jīng)濟(jì)適用房的購買對象。隨著土地招拍掛制度逐步到位，其實(shí)施前后對房價(jià)上漲的階段性影響會(huì)逐步減弱，只要適時(shí)適度地加強(qiáng)調(diào)控，未來的房產(chǎn)市場肯定是漲跌互現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品體現(xiàn)出高價(jià)，而不是一窩蜂地漲價(jià)，一批在品質(zhì)和創(chuàng)新方面做得比較差的開發(fā)商極有可能出局，這才是房產(chǎn)市場的正常發(fā)展。
　　編后語：
　　也許這是一場沒有輸贏的辯論，也許這是一個(gè)沒有結(jié)果的比賽，但有一點(diǎn)是肯定的：高房價(jià)已然成了市民難以承受之重。本文對來自業(yè)界的不同現(xiàn)象、不同聲音進(jìn)行了一番梳理，希望能夠給未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供一點(diǎn)啟示，同時(shí)也對未來的市場走勢做一次淺顯的預(yù)測，以供置業(yè)者參考。