《湖北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》4月1日起實(shí)施物業(yè)不得以停水電催繳物業(yè)費(fèi)

秦楚網(wǎng)訊（十堰晚報(bào)）記者蔣輝
物業(yè)服務(wù)事關(guān)每位居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量，物業(yè)公司和業(yè)主的矛盾也一直是社會(huì)熱點(diǎn)問(wèn)題之一，記者昨日從市物價(jià)局獲悉，為有效化解物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難題，為市民營(yíng)造安全、舒適、文明的居住環(huán)境，省物價(jià)局、省住建廳近日聯(lián)合印發(fā)《湖北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》），監(jiān)督管理物業(yè)企業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為?！掇k法》將于4月1日起施行。
十堰正加緊制訂實(shí)施辦法
記者了解到，為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，湖北省物價(jià)局、省住建廳早在2007年5月就聯(lián)合制訂出臺(tái)了《湖北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》。
隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)出現(xiàn)了一些新情況、新問(wèn)題，需要出臺(tái)新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法。市物價(jià)局工業(yè)品與服務(wù)價(jià)格科工作人員介紹，此次出臺(tái)的《辦法》，對(duì)業(yè)主關(guān)心的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定、停車費(fèi)管理、房屋裝修收費(fèi)等方面，都進(jìn)行了更加詳細(xì)規(guī)范的規(guī)定。
市房管局物業(yè)科副科長(zhǎng)張臻告訴記者，目前十堰共有約310家物業(yè)企業(yè)，前幾年物業(yè)科每年都能接到上千起投訴，市民通過(guò)電話、網(wǎng)上問(wèn)政等渠道，反饋物業(yè)收費(fèi)亂象、物業(yè)服務(wù)不到位等問(wèn)題?！半S著法律法規(guī)的完善，加上相關(guān)部門(mén)的嚴(yán)格監(jiān)管，物業(yè)服務(wù)行業(yè)已經(jīng)有了較大程度的改觀，行業(yè)內(nèi)部也在優(yōu)勝劣汰，這是物業(yè)服務(wù)行業(yè)轉(zhuǎn)型過(guò)程中好的一面，《辦法》的出臺(tái)順應(yīng)了市民生活的需求、行業(yè)發(fā)展的需要，但這可能需要半年以上的貫徹實(shí)施，才會(huì)有比較明顯的效果?！睆堈檎f(shuō)。
市物價(jià)局工業(yè)品與服務(wù)價(jià)格科工作人員表示，市物價(jià)局目前正在加緊學(xué)習(xí)《辦法》，其中一些具體的收費(fèi)細(xì)則標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施辦法，還需時(shí)日進(jìn)行科學(xué)合理的研究制訂，前期需要向各個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行宣傳學(xué)習(xí)，并逐步按照《辦法》規(guī)定貫徹實(shí)施。
物業(yè)費(fèi)調(diào)整需經(jīng)多數(shù)業(yè)主同意
近年來(lái)，小區(qū)物業(yè)企業(yè)私自上調(diào)物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)的投訴和報(bào)道不斷涌現(xiàn)，物業(yè)企業(yè)漲價(jià)有何依據(jù)？有沒(méi)有法律法規(guī)進(jìn)行約束？全體業(yè)主有沒(méi)有對(duì)物業(yè)費(fèi)上漲進(jìn)行否決的權(quán)利？新出臺(tái)的《辦法》有了詳細(xì)規(guī)定。
《辦法》將物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府定價(jià)的范圍內(nèi)容縮小，并具體限定為住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，《辦法》規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)等不得單方面決定調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，未成立業(yè)主大會(huì)的經(jīng)“雙過(guò)半”（專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)）的多數(shù)業(yè)主同意。征求意見(jiàn)前，須按規(guī)定公示擬調(diào)價(jià)方案及理由、成本變動(dòng)情況等資料。
《辦法》對(duì)促進(jìn)創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)管理、完善業(yè)主自治機(jī)制、改善老舊住宅區(qū)綜合環(huán)境等作了規(guī)定。它要求，各地要因地制宜創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)管理模式，通過(guò)政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作，社會(huì)參與、多元共治，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機(jī)制，完善公益性和市場(chǎng)化相結(jié)合的物業(yè)服務(wù)機(jī)制，持續(xù)推進(jìn)“紅色物業(yè)”建設(shè)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)與管理融入城市基層社會(huì)治理。
針對(duì)一些住宅小區(qū)存在的業(yè)主大會(huì)成立和開(kāi)展活動(dòng)難等問(wèn)題，《辦法》明確了住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)退出政府定價(jià)范圍的三種具體情形，倒逼街道、社區(qū)及各相關(guān)部門(mén)、單位及時(shí)依法組織指導(dǎo)有關(guān)住宅小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，完善業(yè)主自治機(jī)制。
物業(yè)需公開(kāi)公共收益收支情況
為促進(jìn)化解物業(yè)服務(wù)過(guò)程中的矛盾和糾紛，《辦法》對(duì)促進(jìn)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)、公開(kāi)公共收益收支情況等作了規(guī)定，“物業(yè)需規(guī)范經(jīng)營(yíng)服務(wù)行為，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)等與業(yè)主建立良好合作信任關(guān)系的基礎(chǔ)。”
同時(shí)，建設(shè)單位要依法公開(kāi)選聘住宅前期物業(yè)服務(wù)主體，在政府制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)約定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同；其他物業(yè)服務(wù)，由業(yè)主大會(huì)按照公平、公正、公開(kāi)原則，擇優(yōu)選聘物業(yè)服務(wù)主體，并簽訂物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行約定。
很多業(yè)主關(guān)心的公共收益收支，《辦法》也進(jìn)行了明確規(guī)定：物業(yè)服務(wù)主體、業(yè)主委員會(huì)等應(yīng)每半年公示一次物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入與使用支出情況，以及業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益及支出情況，并適時(shí)審計(jì)。
那么，空置房的物業(yè)服務(wù)費(fèi)該不該給予折扣優(yōu)惠？《辦法》規(guī)定：可以給予折扣優(yōu)惠的空置期，最長(zhǎng)不得超過(guò)一年；是否給予折扣優(yōu)惠及優(yōu)惠的具體比例，由各地物價(jià)、房管部門(mén)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際確定。
小區(qū)公有車位收益歸業(yè)主共有
近年來(lái)，市民關(guān)于住宅小區(qū)停車收費(fèi)的投訴一直高居各類價(jià)格投訴的前列，為治理好這一“頑疾”，《辦法》有針對(duì)性地作了規(guī)定。
《辦法》要求，商品房銷售前，建設(shè)單位要制訂車庫(kù)（位）租售方案，具體明確車庫(kù)（位）的權(quán)屬及數(shù)量、租賃價(jià)格、銷售價(jià)格、價(jià)格有效期等，按規(guī)定報(bào)房產(chǎn)主管部門(mén)備案；經(jīng)備案的車庫(kù)（位）租售方案，應(yīng)在銷售場(chǎng)所醒目位置公示；明確并公示車庫(kù)（位）的權(quán)屬及數(shù)量，方便業(yè)主準(zhǔn)確知情，有利于減少乃至避免因此引起的矛盾糾紛。
同時(shí)，《辦法》明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，占用業(yè)主共有道路或場(chǎng)地用于停放機(jī)動(dòng)車輛的車位，屬全體業(yè)主共有，可以收取停車費(fèi)，所得收益歸全體業(yè)主共有，由業(yè)主大會(huì)決定使用方式和用途，應(yīng)優(yōu)先用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車設(shè)施設(shè)備的建設(shè)維護(hù)。
對(duì)于市民反映的停車費(fèi)和車位售價(jià)過(guò)高等問(wèn)題，《辦法》指出，項(xiàng)目所在地價(jià)格主管部門(mén)對(duì)公眾投訴頻繁、矛盾突出的車庫(kù)（位）租售價(jià)格，要通過(guò)開(kāi)展成本調(diào)查、公開(kāi)調(diào)查結(jié)果，引導(dǎo)督促建設(shè)單位合理定價(jià)。對(duì)成本調(diào)查證實(shí)租售價(jià)格過(guò)高，經(jīng)提醒告誡后仍不改正的，要依法依規(guī)處理。
針對(duì)房屋裝修收費(fèi)問(wèn)題，《辦法》要求，物業(yè)公司不得隨意收取房屋裝修保證金，要先出臺(tái)管理辦法對(duì)保證金的標(biāo)準(zhǔn)、退還時(shí)間和相關(guān)責(zé)任等事項(xiàng)進(jìn)行具體規(guī)定，可由物業(yè)公司與業(yè)主協(xié)商制訂，也可由業(yè)主大會(huì)制訂；房屋裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，業(yè)主可委托物業(yè)公司有償清運(yùn)，但裝修管理費(fèi)、電梯運(yùn)料費(fèi)等，一律不得收取。為業(yè)主提供裝修、安裝、維修等臨時(shí)性服務(wù)的外來(lái)人員、車輛，不得收取任何費(fèi)用。
物業(yè)不得以停水電催繳物業(yè)費(fèi)
日常生活中，部分業(yè)主和物業(yè)關(guān)系惡化，遲遲不繳納物業(yè)費(fèi)，不少物業(yè)公司為催促業(yè)主及時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，以停水、停電相要挾，《辦法》明文禁止了這類行為。
《辦法》規(guī)定，業(yè)主應(yīng)按合同約定繳納物業(yè)費(fèi)，未按約定交納的，業(yè)主委員會(huì)、居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)公司可依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)等理由，減少服務(wù)內(nèi)容，降低服務(wù)質(zhì)量，中斷或者以限時(shí)限量等方式中斷供水、供電、供氣、供熱，以及實(shí)施損害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。
市物價(jià)局表示，針對(duì)部分物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，因業(yè)主或物業(yè)使用人不按約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)引發(fā)的停水、停電事件，物業(yè)服務(wù)主體（小區(qū)物業(yè)公司）有通過(guò)司法途徑追繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)主體代收有關(guān)費(fèi)用或者提供無(wú)償服務(wù)。物業(yè)服務(wù)主體接受委托代收水電氣暖等費(fèi)用，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用；不得以業(yè)主或物業(yè)使用人拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)等理由，減少服務(wù)內(nèi)容，降低服務(wù)質(zhì)量，中斷或變相中斷供水、供電、供氣、供熱，以及實(shí)施損害業(yè)主或物業(yè)使用人合法權(quán)益的其他行為。
部分管理內(nèi)容在十堰已執(zhí)行
《辦法》的出臺(tái)，對(duì)規(guī)范十堰物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)有哪些積極作用？記者就此采訪了市物業(yè)管理協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)單銀國(guó)。
單銀國(guó)告訴記者，《辦法》剛剛出臺(tái)，其中一些具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)管機(jī)制還將由市級(jí)相關(guān)政府部門(mén)研究制訂。就《辦法》本身來(lái)看，它是物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，對(duì)規(guī)范物業(yè)服務(wù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、緩和物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾、構(gòu)建和諧社區(qū)有積極的推動(dòng)作用。
“諸如小區(qū)公共收益賬目公開(kāi)、物業(yè)不得以停水?dāng)嚯姶呃U物業(yè)費(fèi)等規(guī)定，其實(shí)十堰一直在積極倡導(dǎo)和實(shí)施，這次只是用管理辦法的形式明確了下來(lái)，更具法律約束力，為物業(yè)和業(yè)主維護(hù)自己的合法權(quán)益提供了法律依據(jù)。”單銀國(guó)說(shuō)。