加強調(diào)控引導(dǎo)　促進健康發(fā)展

——關(guān)于我縣房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)查與思考
◇　彭　斌　邵毅飛

　　近年來，由于受全縣經(jīng)濟快速發(fā)展的拉動?我縣房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)已迅速成為縣域經(jīng)濟的重要增長極。我們經(jīng)過深入調(diào)研，認為我縣房地產(chǎn)業(yè)在迅速發(fā)展的同時，也暴露出一些不容忽視的問題，迫切需要加強調(diào)控引導(dǎo)，促進房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展。
　　一、主要成效
　　第一、房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長，房地產(chǎn)業(yè)對縣域經(jīng)濟的拉動明顯增強。２００４年來建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)完成開發(fā)投資３５７０萬元，產(chǎn)業(yè)增加值達２５００萬元，占全縣生產(chǎn)總值的比重達６％；房地產(chǎn)投資在全社會固定資產(chǎn)投資中的比重為６．５％；年提供就業(yè)崗位２０００個，上繳稅金４００萬元以上，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)增長８％，而且近兩年平均增幅保持１５％以上；房地產(chǎn)業(yè)已成為招商引資的重點行業(yè)之一，房地產(chǎn)經(jīng)濟正在快速發(fā)展壯大。
　　第二、商品房供需基本平衡，市場需求持續(xù)走旺。據(jù)統(tǒng)計，城關(guān)地區(qū)年開發(fā)商品房面積在５萬平方米左右，竣工面積３．５萬平方以上，房地產(chǎn)供需兩旺并逐年升溫，市場購買力比較旺盛。
　　第三、商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，城鎮(zhèn)居民居住條件明顯改善。為倡導(dǎo)住房梯級消費理念，滿足不同收入群體的住房消費需求，新開發(fā)的商品房既有面向工薪階層和城鎮(zhèn)居民的８０平方米左右的中小戶型，也有面向高收入群體的１００平方米以上的大中戶型，有的單位還以集資建房形式新建了大戶型的復(fù)式樓。城區(qū)人均住房面積由２０００年初的１５平方米增加到２００４年底的２０平方米以上。
　　第四、房地產(chǎn)市場秩序比較規(guī)范，房地產(chǎn)交易日趨活躍。近年來隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，縣房管局加大了《城市房地產(chǎn)管理法》等法規(guī)的貫徹落實力度，依法加強產(chǎn)權(quán)管理和開發(fā)市場管理，市民的產(chǎn)權(quán)意識明顯增強，市場秩序逐步規(guī)范，促進了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
　　二、問題與對策
　　雖然我縣房地產(chǎn)市場保持了較好地發(fā)展勢頭，但在發(fā)展中也暴露出一些不容忽視的問題，在一定的程度上制約了我縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一是土地資源供應(yīng)嚴重不足，開發(fā)空間十分有限，“征地難”影響開發(fā)企業(yè)的后續(xù)發(fā)展；二是城市規(guī)劃管理滯后，私人開發(fā)和單位集資建房量比較大，房地產(chǎn)市場發(fā)育程度不高。三是房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境不夠優(yōu)化，市場開發(fā)成本偏高。房地產(chǎn)開發(fā)行政收費多達９個部門４３項，按規(guī)劃用地指標，達１６０元／ｍ２，占房價的２０％；四是房價增長較快，超過了居民的承受能力，中低收入家庭住房困難日益突出；五是開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動管理水平較低，行業(yè)自律不夠。近年來，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)劇增，企業(yè)素質(zhì)參差不齊，少數(shù)企業(yè)存在違規(guī)開發(fā)，虛假廣告，合同糾紛，物業(yè)管理不到位等問題。
　　房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)營城鎮(zhèn)重要基礎(chǔ)平臺，要全面實現(xiàn)縣委、縣政府確定的我縣“十一五”經(jīng)濟社會發(fā)展目標，就必須加強對我縣房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控和引導(dǎo)，規(guī)范管理，創(chuàng)優(yōu)環(huán)境，保持良好的發(fā)展勢頭。
　　一是科學(xué)制定我縣城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略，適度發(fā)展房地產(chǎn)市場。按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，“十一五”期末，我縣城鎮(zhèn)人口規(guī)模達到１８萬人，城鎮(zhèn)化水平達到４０％以上，初步建成山水園林城的城鎮(zhèn)化目標。今后一個時期房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要以改善居民居住條件為目的。加大普通商品住房和經(jīng)濟適用房建設(shè)力度，每年開發(fā)面積達５萬平方米以上，住房商品化率達到６５％以上。
　　二是堅持市場運作的思路，積極推進舊城改造。要堅持“統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的思路，在縣委、縣政府的指導(dǎo)下，制定舊城改造優(yōu)惠政策，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)主動參與舊城改造。在舊城改造中，要優(yōu)先考慮經(jīng)濟適用房和廉租住房建設(shè)，解決被拆遷戶和低收入家庭的住房需求。
　　三是加快城區(qū)和重點鎮(zhèn)規(guī)劃“村改居”步伐，有效控制私人建房和單位集資建房。建議盡快把城關(guān)鎮(zhèn)的蓮花、南門、小漩、城西、明欽等村，寶豐鎮(zhèn)上壩、下壩、鏵廠、候家灣等村農(nóng)民身份改為居民身份，便于從源頭上控制城鎮(zhèn)私人建房問題。要通過“村改居”，控制私人建房，杜絕“城中村”問題。
　　四是加大金融扶持力度，健全住房消費體系。要拓展房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道。在嚴格遵守國家宏觀調(diào)控政策的前提下，要結(jié)合我縣實際，對具有資信和品牌優(yōu)勢，符合條件的開發(fā)企業(yè)和項目，各商業(yè)銀行要加大貸款扶持力度；要擴大住房公積金覆蓋面。
　　五是進一步完善促進房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)政策，營造良好的發(fā)展環(huán)境。要加強輿論宣傳力度，正確引導(dǎo)市場心理預(yù)期。房管部門要完善市場信息披露制度，適時披露土地供應(yīng)、市場供求及地價、房價變動等信息，增強市場透明度；要清理規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)中的各種稅費，做到定期公布，定期檢查，對超標準收費，以贊助等名義“變通收費”的要嚴肅查處；要降低稅賦，使企業(yè)有合理的利潤空間。建議地稅部門對開發(fā)企業(yè)緩征利潤所得稅或召開座談會、聽證會后執(zhí)行；要加強市場監(jiān)管，依法嚴肅查處發(fā)布虛假廣告，惡意哄抬房價，非法轉(zhuǎn)讓土地等各類違法違規(guī)行為。（作者系縣房管局局長、副局長）