加強(qiáng)調(diào)控引導(dǎo)　促進(jìn)健康發(fā)展

——關(guān)于我縣房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)查與思考
◇　彭　斌　邵毅飛

　　近年來，由于受全縣經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的拉動(dòng)?我縣房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)已迅速成為縣域經(jīng)濟(jì)的重要增長極。我們經(jīng)過深入調(diào)研，認(rèn)為我縣房地產(chǎn)業(yè)在迅速發(fā)展的同時(shí)，也暴露出一些不容忽視的問題，迫切需要加強(qiáng)調(diào)控引導(dǎo)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展。
　　一、主要成效
　　第一、房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)縣域經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)明顯增強(qiáng)。２００４年來建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)完成開發(fā)投資３５７０萬元，產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)２５００萬元，占全縣生產(chǎn)總值的比重達(dá)６％；房地產(chǎn)投資在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中的比重為６．５％；年提供就業(yè)崗位２０００個(gè)，上繳稅金４００萬元以上，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)增長８％，而且近兩年平均增幅保持１５％以上；房地產(chǎn)業(yè)已成為招商引資的重點(diǎn)行業(yè)之一，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)正在快速發(fā)展壯大。
　　第二、商品房供需基本平衡，市場需求持續(xù)走旺。據(jù)統(tǒng)計(jì)，城關(guān)地區(qū)年開發(fā)商品房面積在５萬平方米左右，竣工面積３．５萬平方以上，房地產(chǎn)供需兩旺并逐年升溫，市場購買力比較旺盛。
　　第三、商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，城鎮(zhèn)居民居住條件明顯改善。為倡導(dǎo)住房梯級(jí)消費(fèi)理念，滿足不同收入群體的住房消費(fèi)需求，新開發(fā)的商品房既有面向工薪階層和城鎮(zhèn)居民的８０平方米左右的中小戶型，也有面向高收入群體的１００平方米以上的大中戶型，有的單位還以集資建房形式新建了大戶型的復(fù)式樓。城區(qū)人均住房面積由２０００年初的１５平方米增加到２００４年底的２０平方米以上。
　　第四、房地產(chǎn)市場秩序比較規(guī)范，房地產(chǎn)交易日趨活躍。近年來隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，縣房管局加大了《城市房地產(chǎn)管理法》等法規(guī)的貫徹落實(shí)力度，依法加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)管理和開發(fā)市場管理，市民的產(chǎn)權(quán)意識(shí)明顯增強(qiáng)，市場秩序逐步規(guī)范，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
　　二、問題與對(duì)策
　　雖然我縣房地產(chǎn)市場保持了較好地發(fā)展勢(shì)頭，但在發(fā)展中也暴露出一些不容忽視的問題，在一定的程度上制約了我縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一是土地資源供應(yīng)嚴(yán)重不足，開發(fā)空間十分有限，“征地難”影響開發(fā)企業(yè)的后續(xù)發(fā)展；二是城市規(guī)劃管理滯后，私人開發(fā)和單位集資建房量比較大，房地產(chǎn)市場發(fā)育程度不高。三是房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境不夠優(yōu)化，市場開發(fā)成本偏高。房地產(chǎn)開發(fā)行政收費(fèi)多達(dá)９個(gè)部門４３項(xiàng)，按規(guī)劃用地指標(biāo)，達(dá)１６０元／ｍ２，占房價(jià)的２０％；四是房價(jià)增長較快，超過了居民的承受能力，中低收入家庭住房困難日益突出；五是開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)管理水平較低，行業(yè)自律不夠。近年來，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)劇增，企業(yè)素質(zhì)參差不齊，少數(shù)企業(yè)存在違規(guī)開發(fā)，虛假廣告，合同糾紛，物業(yè)管理不到位等問題。
　　房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)營城鎮(zhèn)重要基礎(chǔ)平臺(tái)，要全面實(shí)現(xiàn)縣委、縣政府確定的我縣“十一五”經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，就必須加強(qiáng)對(duì)我縣房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控和引導(dǎo)，規(guī)范管理，創(chuàng)優(yōu)環(huán)境，保持良好的發(fā)展勢(shì)頭。
　　一是科學(xué)制定我縣城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略，適度發(fā)展房地產(chǎn)市場。按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，“十一五”期末，我縣城鎮(zhèn)人口規(guī)模達(dá)到１８萬人，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到４０％以上，初步建成山水園林城的城鎮(zhèn)化目標(biāo)。今后一個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要以改善居民居住條件為目的。加大普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度，每年開發(fā)面積達(dá)５萬平方米以上，住房商品化率達(dá)到６５％以上。
　　二是堅(jiān)持市場運(yùn)作的思路，積極推進(jìn)舊城改造。要堅(jiān)持“統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的思路，在縣委、縣政府的指導(dǎo)下，制定舊城改造優(yōu)惠政策，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)主動(dòng)參與舊城改造。在舊城改造中，要優(yōu)先考慮經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房建設(shè)，解決被拆遷戶和低收入家庭的住房需求。
　　三是加快城區(qū)和重點(diǎn)鎮(zhèn)規(guī)劃“村改居”步伐，有效控制私人建房和單位集資建房。建議盡快把城關(guān)鎮(zhèn)的蓮花、南門、小漩、城西、明欽等村，寶豐鎮(zhèn)上壩、下壩、鏵廠、候家灣等村農(nóng)民身份改為居民身份，便于從源頭上控制城鎮(zhèn)私人建房問題。要通過“村改居”，控制私人建房，杜絕“城中村”問題。
　　四是加大金融扶持力度，健全住房消費(fèi)體系。要拓展房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道。在嚴(yán)格遵守國家宏觀調(diào)控政策的前提下，要結(jié)合我縣實(shí)際，對(duì)具有資信和品牌優(yōu)勢(shì)，符合條件的開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目，各商業(yè)銀行要加大貸款扶持力度；要擴(kuò)大住房公積金覆蓋面。
　　五是進(jìn)一步完善促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)政策，營造良好的發(fā)展環(huán)境。要加強(qiáng)輿論宣傳力度，正確引導(dǎo)市場心理預(yù)期。房管部門要完善市場信息披露制度，適時(shí)披露土地供應(yīng)、市場供求及地價(jià)、房價(jià)變動(dòng)等信息，增強(qiáng)市場透明度；要清理規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)中的各種稅費(fèi)，做到定期公布，定期檢查，對(duì)超標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，以贊助等名義“變通收費(fèi)”的要嚴(yán)肅查處；要降低稅賦，使企業(yè)有合理的利潤空間。建議地稅部門對(duì)開發(fā)企業(yè)緩征利潤所得稅或召開座談會(huì)、聽證會(huì)后執(zhí)行；要加強(qiáng)市場監(jiān)管，依法嚴(yán)肅查處發(fā)布虛假廣告，惡意哄抬房價(jià)，非法轉(zhuǎn)讓土地等各類違法違規(guī)行為。（作者系縣房管局局長、副局長）